{"id":1817,"date":"2022-05-23T08:32:10","date_gmt":"2022-05-23T07:32:10","guid":{"rendered":"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/?p=1817"},"modified":"2023-07-10T14:47:17","modified_gmt":"2023-07-10T13:47:17","slug":"la-tasacion-de-los-mercados-alternativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/la-tasacion-de-los-mercados-alternativos\/","title":{"rendered":"La tasaci\u00f3n de los crecientes mercados alternativos"},"content":{"rendered":"<p>Durante los \u00faltimos seis o siete a\u00f1os se ha ido incrementando de modo paulatino el inter\u00e9s en la inversi\u00f3n de los mercados alternativos. En un primer momento, vino motivada por la necesidad de colocaci\u00f3n de capital y la dificultad de encontrar productos inmobiliarios m\u00e1s tradicionales (oficinas, retail\u2026) que experimentaron una fuerte presi\u00f3n en sus rentabilidades.<\/p>\n<p>De este modo, se inici\u00f3 la inversi\u00f3n en estos mercados en Espa\u00f1a, inversi\u00f3n que ya se daba en otros mercados europeos m\u00e1s avanzados desde el punto de vista de inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n<p>Con el paso del tiempo,\u00a0<strong>estos sectores han ido ganando peso en la inversi\u00f3n inmobiliaria, de manera que podemos afirmar que se han consolidado como sectores para la inversi\u00f3n inmobiliaria<\/strong> y que cada vez tienen menos de alternativos y reclaman una posici\u00f3n m\u00e1s acorde a su nuevo estatus de madurez y seguridad.<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_77 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-custom ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\"><\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #80bbad;color:#80bbad\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #80bbad;color:#80bbad\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/la-tasacion-de-los-mercados-alternativos\/#Evolucion_del_sector_inmobiliario\" >Evoluci\u00f3n del sector inmobiliario<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/la-tasacion-de-los-mercados-alternativos\/#Retos_del_mercado_de_la_tasacion\" >Retos del mercado de la tasaci\u00f3n<\/a><ul class='ez-toc-list-level-6' ><li class='ez-toc-heading-level-6'><ul class='ez-toc-list-level-6' ><li class='ez-toc-heading-level-6'><ul class='ez-toc-list-level-6' ><li class='ez-toc-heading-level-6'><ul class='ez-toc-list-level-6' ><li class='ez-toc-heading-level-6'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/la-tasacion-de-los-mercados-alternativos\/#1_Valor_Hipotecario_valor_del_inmueble_determinado_por_una_tasacion_prudente_de_la_posibilidad_futura_de_comerciar_con_el_inmueble_teniendo_en_cuenta_los_aspectos_duraderos_a_largo_plazo_de_la_misma_las_condiciones_del_mercado_normales_y_locales_su_uso_en_el_momento_de_la_tasacion_y_sus_usos_alternativos_correspondientes_No_se_incluiran_los_elementos_especulativos\" >(1)\u00a0Valor Hipotecario: valor del inmueble determinado por una tasaci\u00f3n prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasaci\u00f3n y sus usos alternativos correspondientes. No se incluir\u00e1n los elementos especulativos.<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-6'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/la-tasacion-de-los-mercados-alternativos\/#2_Valor_de_Mercado_cuantia_estimada_por_la_que_un_bien_o_deuda_podria_intercambiarse_en_la_fecha_de_la_valoracion_entre_un_comprador_dispuesto_a_comprar_y_un_vendedor_dispuesto_a_vender_en_una_transaccion_libre_tras_la_comercializacion_adecuada_en_la_que_las_partes_hayan_actuado_con_la_informacion_suficiente_de_manera_prudente_y_sin_coaccion\" >(2)\u00a0Valor de Mercado: cuant\u00eda estimada por la que un bien o deuda podr\u00eda intercambiarse en la fecha de la valoraci\u00f3n, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacci\u00f3n libre tras la comercializaci\u00f3n adecuada, en la que las partes hayan actuado con la informaci\u00f3n suficiente, de manera prudente y sin coacci\u00f3n.<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Evolucion_del_sector_inmobiliario\"><\/span>Evoluci\u00f3n del sector inmobiliario<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p><strong>La evoluci\u00f3n experimentada durante los \u00faltimos a\u00f1os en el inter\u00e9s inversor en estos sectores, se ha centrado principalmente en los activos ligados, por un lado, al sector sanitario <\/strong>(principalmente residencias de la tercera edad y en menos medida en hospitales)<strong> y, por otro, al sector de la educaci\u00f3n<\/strong> (destacando la inversi\u00f3n en residencias de estudiantes y, en menor medida, en colegios y universidades). De este modo,<em> se ha replanteado su posicionamiento en el mundo inmobiliario, gan\u00e1ndose el privilegio de dejar de ser considerados alternativos y pasar a ser activos core en cualquier cartera inmobiliaria.<\/em><\/p>\n<p>Este hecho se vio reforzado por la pandemia de dimensiones mundiales vivida desde 2020, ya que es l\u00f3gico que tanto el mundo de la salud como el mundo de la educaci\u00f3n hayan adquirido una gran relevancia en la econom\u00eda en general (todo lo relacionado con la salud y, en concreto, con el cuidado y la atenci\u00f3n a los mayores por un lado y lo relacionado con las soluciones habitacionales de los estudiantes que proporcionan un servicio de alojamiento y manutenci\u00f3n en su etapa de formaci\u00f3n, sobre todo universitaria, por otro).<\/p>\n<p>Como se observa, <strong>este tipo de activos ofrecen algo tan fundamental como son las soluciones habitacionales que nos acompa\u00f1an a lo largo de nuestra vida<\/strong>; as\u00ed, a las residencias de estudiantes y de la tercera edad podemos a\u00f1adir otros conceptos inmobiliarios englobados en lo que podemos denominar <strong><em>Smart Living<\/em><\/strong> y que incluyen productos inmobiliarios como el <strong>coliving<\/strong>, <strong>senior living<\/strong>\u2026 que est\u00e1n empezando a adquirir relevancia en el universo de inversi\u00f3n inmobiliaria alternativa y que ser\u00e1n tambi\u00e9n protagonistas en el corto plazo (l\u00f3gicamente estas inversiones se complementar\u00e1n con las inversiones tradicionales del mundo inmobiliario que tambi\u00e9n ofrecen soluciones habitacionales como el residencial en alquiler y dentro de este segmento, el BTR (Built to Rent).<\/p>\n<p>Por tanto, estos sectores corren paralelos a una <strong>demanda creciente derivada de la propia organizaci\u00f3n social<\/strong> y de ah\u00ed el inter\u00e9s, cada vez mayor,<strong> por parte de los inversores<\/strong>. La consecuencia inmediata de este inter\u00e9s por los inversores es la presi\u00f3n en el valor que han experimentado estos activos durante los \u00faltimos a\u00f1os (este incremento del valor se ha visto reflejado en la disminuci\u00f3n de la rentabilidad exigida a los mismos por los inversores ya que si bien es cierto que la operativa de estos activos ha mejorado en los \u00faltimos a\u00f1os, entre otras cosas por la expansi\u00f3n de los operadores nacionales m\u00e1s profesionalizados y la irrupci\u00f3n en el mercado nacional de operadores internacionales, esta mejora en la operativa no explica todo el incremento experimentado en el valor).<\/p>\n<p>En este contexto, durante los \u00faltimos a\u00f1os, <strong>desde <a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/es-es\/servicios\/lineas-de-negocio\/valoraciones-y-tasaciones\/mercados-alternativos\">CBRE Valuation &amp; Advisory Services<\/a> hemos ido incrementando los trabajos de tasaci\u00f3n asociados a este tipo de activos para los principales inversores que participan activamente en estos mercados<\/strong>.<\/p>\n<p>Para la finalidad de financiaci\u00f3n, art\u00edculo 2.a) de la Orden ECO\/805\/2003 de 27 de marzo de 2003, se ha de calcular el valor hipotecario (1). Para este tipo de activos, al ser considerados inmuebles ligados a una actividad econ\u00f3mica, se ha de aplicar el art\u00edculo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotaci\u00f3n econ\u00f3mica) por lo que para su valoraci\u00f3n, se estimar\u00e1n los flujos de caja de la explotaci\u00f3n durante el per\u00edodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomar\u00e1n los que son imputables al inmueble (estos flujos ser\u00e1n las cuant\u00edas medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotaci\u00f3n corregidas por la \u00a0localizaci\u00f3n o las caracter\u00edsticas particulares del inmueble).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Retos_del_mercado_de_la_tasacion\"><\/span>Retos del mercado de la tasaci\u00f3n<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En nuestra amplia experiencia, estos trabajos de tasaci\u00f3n se enfrentan a <em>dos retos fundamentales<\/em>:<\/p>\n<p>a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <em>Falta de informaci\u00f3n de mercado (medias), falta de comparables y poca transparencia del mercado.<\/em> Si bien es cierto el inter\u00e9s inversor y el incremento de operaciones en estos sectores como antes se ha comentado, no existe todav\u00eda a nivel nacional un n\u00famero relevante de comparables (como existen en los mercados inmobiliarios tradicionales).<\/p>\n<p>b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <em>Falta de hist\u00f3rico en la operativa de muchos de estos activos<\/em> ya que la gran mayor\u00eda de los que tenemos que tasar son nuevos proyectos que se adecuan a las especificaciones requeridas por la demanda actual tanto en residencias de la tercera edad como en residencias de estudiantes (<em>PBSA, Purpose Built Student Accommodation<\/em>). En este punto, la normativa de las tasaciones establece que en el caso de tratarse de una explotaci\u00f3n en proyecto, se tendr\u00e1n en cuenta las cuant\u00edas previsionales aportadas por los titulares de la futura explotaci\u00f3n, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios (en el caso de que la finalidad de la valoraci\u00f3n sea hipotecaria, estas cuant\u00edas se reducir\u00e1n al menos en un 10 por 100).<\/p>\n<p>En este punto, debemos destacar que desde <strong><a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/es-es\/servicios\/lineas-de-negocio\/valoraciones-y-tasaciones\">CBRE Valuation &amp; Advisory Services<\/a>, adem\u00e1s de las tasaciones bajo normativa de la <a href=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/como-hacer-una-tasacion-oficial-orden-eco-805\/\">orden ECO<\/a> antes mencionada, tambi\u00e9n llevamos a cabo la valoraci\u00f3n de estos activos bajo Est\u00e1ndares Globales de Valoraci\u00f3n RICS (Est\u00e1ndares Profesionales \u201cLibro Rojo\u201d) para la estimaci\u00f3n del\u00a0 valor de mercado<\/strong> (2)\u00a0que difiere del valor hipotecario antes\u00a0definido pero que nos permite tener un mayor conocimiento del mercado a nivel nacional e internacional por el volumen de activos valorados y solventar las limitaciones antes mencionadas y poder ofrecer a nuestros clientes un valor hipotecario acorde a la realidad del activo.<\/p>\n<h6><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1_Valor_Hipotecario_valor_del_inmueble_determinado_por_una_tasacion_prudente_de_la_posibilidad_futura_de_comerciar_con_el_inmueble_teniendo_en_cuenta_los_aspectos_duraderos_a_largo_plazo_de_la_misma_las_condiciones_del_mercado_normales_y_locales_su_uso_en_el_momento_de_la_tasacion_y_sus_usos_alternativos_correspondientes_No_se_incluiran_los_elementos_especulativos\"><\/span>(1)\u00a0<em>Valor Hipotecario: valor del inmueble determinado por una tasaci\u00f3n prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasaci\u00f3n y sus usos alternativos correspondientes. No se incluir\u00e1n los elementos especulativos.<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h6>\n<h6><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2_Valor_de_Mercado_cuantia_estimada_por_la_que_un_bien_o_deuda_podria_intercambiarse_en_la_fecha_de_la_valoracion_entre_un_comprador_dispuesto_a_comprar_y_un_vendedor_dispuesto_a_vender_en_una_transaccion_libre_tras_la_comercializacion_adecuada_en_la_que_las_partes_hayan_actuado_con_la_informacion_suficiente_de_manera_prudente_y_sin_coaccion\"><\/span>(2)\u00a0<em>Valor de Mercado: cuant\u00eda estimada por la que un bien o deuda podr\u00eda intercambiarse en la fecha de la valoraci\u00f3n, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacci\u00f3n libre tras la comercializaci\u00f3n adecuada, en la que las partes hayan actuado con la informaci\u00f3n suficiente, de manera prudente y sin coacci\u00f3n.<\/em><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h6>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-1833\" src=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/daniel-zubillaga-1024x510.png\" alt=\"\" width=\"700\" height=\"349\" srcset=\"https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/daniel-zubillaga-1024x510.png 1024w, https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/daniel-zubillaga-300x149.png 300w, https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/daniel-zubillaga-768x383.png 768w, https:\/\/tasaciones.cbre.es\/noticias-de-tasaciones\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/daniel-zubillaga.png 1287w\" sizes=\"auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Autor del art\u00edculo: Daniel Zubillaga<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.linkedin.com\/in\/daniel-zubillaga-rodr%C3%ADguez-78077355\/?originalSubdomain=es\">Director Nacional de Consultor\u00eda CBRE VAS <\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Durante los \u00faltimos seis o siete a\u00f1os se ha ido incrementando de modo paulatino el inter\u00e9s en la inversi\u00f3n de los mercados alternativos. 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