¿Cómo tasar un local comercial? Guía completa para la valoración de activos comerciales
Cómo tasar un local comercial es una pregunta clave para propietarios, inversores y empresas. La valoración de locales comerciales es un proceso complejo que requiere un análisis profundo de múltiples factores. En CBRE, como líderes en el sector inmobiliario, entendemos la importancia de una tasación precisa para tomar decisiones informadas.
Factores clave para tasar un local comercial
Para llevar a cabo una tasación precisa, es fundamental analizar en detalle los siguientes aspectos:
1. Ubicación
La ubicación es, sin duda, uno de los factores más influyentes en la tasación de un local comercial. Se debe considerar:
- Zona Prime: analizamos la ubicación específica del local comercial que vamos a tasar, su visibilidad, la densidad peatonal, su accesibilidad, entorno económico, áreas de influencia y su cercanía a puntos claves.
- Zona Secundaria: engloba todos aquellos comercios situados en ejes principales dentro de áreas residenciales u otras áreas que no tengan carácter claramente residencial.
2. Morfología del activo
Las características arquitectónicas de los locales juegan un papel principal a la hora de valorarlos ya que impacta considerablemente en su valor. Ten en cuenta lo siguiente para tasar un local comercial:
- A pie de calle: si la línea de acceso al local es directa desde la calle aumentan las posibilidades de acceso al interior.
- Longitud de fachada: Disponer de escaparates y amplia visibilidad es un punto de atracción para los inquilinos y los clientes.
- Relación fachada-fondo: proporciones adecuadas a la actividad comercial que se desarrolla y la polivalencia de este hacen que los espacios sean versátiles.
El valor de los locales depende, entre otros factores, de la forma que tenga el local, y más concretamente de la relación existente entre la longitud de la fachada, los posibles estrangulamientos o formas irregulares y la distribución en alturas de la superficie.
*** Los locales comerciales se valoran “en bruto” siguiendo la metodología ECO dado el carácter polivalente del mismo.
3. Métodos de valoración para tasar un local:
La normativa ECO permite utilizar diferentes métodos de valoración, pero los más comunes para locales comerciales son:
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- Método del Coste: Consiste en estimar el coste de construcción del local comercial, incluyendo el terreno, los materiales, la mano de obra y los beneficios del promotor, y luego deducir la depreciación por antigüedad y estado de conservación.
- Método de Comparación: Este es el método más utilizado. Se basa en comparar el local comercial objeto de valoración con otros locales similares que se han vendido o alquilado recientemente en el mercado. Se ajustan los precios de los inmuebles comparables para reflejar las diferencias en características (ubicación, tamaño, coeficiente tabla fondo C.T.F, etc.).
- Método de Actualización de Rentas: Este método se basa en la actualización de los ingresos generados por el local comercial (rentas de alquiler o contrato de arrendamiento).
*** Tasas de actualización: el conocimiento de las rentabilidades de estos activos y de las transacciones realizadas por los inversores principales es esencial para adoptar la tasa adecuada a cada tipo de local comercial.
4. Coeficiente Tabla Fondo C.T.F.:
Todo esto se tiene en consideración a la hora de valorar con el Coeficiente Tabla Fondo C.T.F. que aplica al local que estamos valorando y a los comparables que utilicemos.
¿Qué es?
Coeficiente que nos indica el valor unitario de la primera crujía de fachada (aproximadamente 5 m. contados desde la línea de fachada), es decir el valor de un local modelo en el cual su fachada no estuviera a una distancia superior a 5 m. de su fondo.
¿Cuándo lo usamos cuando queremos tasar un local comercial?
Siempre en tasaciones de locales comerciales con acceso directo a la calle y relevantes.
¿Por qué?
El coeficiente de tabla fondo es un valor que se asigna a una propiedad comercial para reflejar sus características de forma y su potencial. Este coeficiente ayuda a ajustar el precio por metro cuadrado de un local.
¿Cómo se aplica el C.T.F.?
- Se dividirá la planta del local en sectores equisuperficiales partiendo de líneas paralelas a fachada, coincidentes con la separación entre crujías del inmueble (aproximadamente 5 m).
- Se aplicará a cada uno de los sectores un valor, partiendo de 100 para los sectores de primera crujía de fachada; a los siguientes se aplicarán módulos decrecientes en un 5% directamente proporcionales a la distancia a la que se encuentran de estos, considerando que el inmediatamente siguiente es un 5% inferior que el que le da acceso.
- Una vez adjudicado el valor a cada sector se obtendrá la media de todos ellos que es el coeficiente de forma del local CFT
