Valoración y tasación de fincas rústicas

¿Qué es una finca rústica?

Una finca rústica es un terreno no urbano ni urbanizable que se dedica o puede dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Al estar su uso vinculado con su naturaleza, entre otras agrícola o ganadera, puede incluir construcciones relacionadas con su explotación.

Existen cuatro tipos de fincas rústicas, según la actividad económica a que se dedican:

• Finca Agrícola - De secano, regadío, frutales, etc.
• Finca ganadera - Para la explotación de ganado.
• Finca ganadera - Para la explotación de ganado.
• Finca cinegética - Dedicada a la caza mayor o menor.

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¿Cómo se tasan las fincas rústicas?

Los técnicos

Las tasaciones de las fincas rústicas, así como la tasación de finca rústica con vivienda, por sus especiales características, las realizan profesionales con una cualificación específica: ingenieros agrónomos e ingenieros técnicos agrícolas.

Las variables

Para valorar una finca rústica estos son los aspectos a tener en cuenta:

• Superficie. Hay fincas de todos los tamaños. No siempre es posible su medición. El documento más característico para conocer su extensión es el que proporciona el Catastro. A través del mismo, además de la superficie, se conoce la clase de suelo, su uso, el aprovechamiento y las construcciones existentes.
• Localización. En el valor de una finca influye la situación geográfica, la situación geológica, la climatología del lugar y el entorno tanto físico como socioeconómico. También la distancia a los núcleos urbanos.
• Situación urbanística. Cada terreno lleva asociado los usos permitidos, los aprovechamientos y los niveles de protección.
• Uso y aprovechamiento de la finca rústica. Se trata de la actividad actual y/o permitida. Puede ser agrícola, ganadera, forestal o cinegética. Y dentro de estas posibilidades puede dedicarse a pasto, pinar, frutales, olivar, monte bajo, labradío, improductivo y un largo etcétera. El valor es muy distinto según el caso.
• Infraestructuras. Tanto en la finca a valorar como en el entorno. Instalaciones de que dispone la finca, incluyendo sistemas de riego, drenaje, y otras instalaciones.
• Construcciones. Las construcciones, asociadas o no a la explotación de la finca, completan el valor de las tierras.

Los métodos

Dos son los métodos que permiten calcular los valores de una finca rústica:

• Comparación

  Para utilizar este método será necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables. La elección se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

• Descuento de flujos

  Para aplicar este método es necesario que el activo valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente. En el caso de arrendamiento se actualizarán las rentas contractuales.

El valor

El valor de tasación de las fincas rústicas contemplará:

• El valor de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación.
• El valor de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra.
• El valor de otros edificios e infraestructuras, tales como residencias o instalaciones recreativas, que ubicándose en el terreno son independientes de la explotación.

¿Por qué CBRE Valuation Advisory?

CBRE Valuation Advisory SA, empresa homologada por Banco de España e inscrita en el registro especial de sociedades de tasación con el número 4.630, dispone de expertos en cada tipología inmobiliaria, en normativas urbanísticas y sectoriales, en cada mercado local o global, que reportan tasaciones fiables generando confianza en particulares, empresas y financiadores.

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