CBRE

¿Cuándo es necesario tasar un hotel?

 

Las consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria han afectado a un buen número de empresas que presentan, por este motivo, disminución o cese de actividad. El sector hotelero, constituido por activos cuyo valor depende en una parte importante del negocio que en él se desarrolla, ha sufrido especialmente.

Es momento de financiaciones y refinanciaciones. También de emprender las obras de acondicionamiento y mejora que este tipo de inmuebles realizan de manera periódica.  Las tasaciones cumplen la función, ante las entidades financieras, de dar valores ciertos tanto de los inmuebles como de las obras que en ellos pudieran acometerse.

El asesoramiento en la venta o el arrendamiento de inmuebles hoteleros, el conocimiento de los valores contables, las situaciones de fusión o ampliación de capital son, entre otras, razones también para solicitar una valoración.

 

¿Cuál es el valor añadido de hacer una tasación de un hotel con CBRE?

Tasar inmuebles ligados a explotación económica, como es el caso de las tipologías hoteleras (hoteles de cualquier categoría, hostels, apartamentos turísticos, etc.), requiere ir un paso más allá de la tasación convencional (de activos residenciales y terciarios fundamentalmente).

El sector hotelero es complejo y requiere de un conocimiento profundo de su funcionamiento al tratarse de un negocio. Se necesitan expertos en este mercado, con conocimiento de la oferta y demanda hotelera, los modelos de explotación, la operativa, la competencia o la inversión.

En la tasación ECO de un hotel se calculan dos valores: el valor de mercado (referido a la explotación económica del inmueble) y el coste de reposición (valor del suelo + valor de lo construido + los gastos necesarios para realizar la construcción).

  • El coste de reposición requiere de conocimientos específicos de construcción, urbanismo, normativas locales y sectoriales, documentación legal exigida, etc.
  • El valor de mercado exige la correcta aplicación de las metodologías adecuadas en cada caso (descuento de flujos de caja, comparación, valor residual).

Entendiendo que a las empresas de tasación se les supone la posesión de los conocimientos y habilidades anteriormente descritos, CBRE aporta como valor añadido su departamento específico de hoteles que da los más amplios servicios a sus clientes (asesoramiento en inversión hotelera, búsqueda de operador, consultoría estratégica, búsqueda de financiación, asset management, valoración internacional) y que contribuye con su experiencia a dotar de fiabilidad y rigor los valores de las tasaciones de hoteles

 

¿Para quién?

Un propietario que necesita un préstamo hipotecario o quiere vender un inmueble, un inquilino, gestor o franquiciado para renegociar un contrato, un comprador dispuesto a invertir en el sector, una entidad financiera para el seguimiento de sus préstamos o sus adjudicados son los principales demandantes de los trabajos de tasación y valoración hotelera.

 

¿Quién realiza las tasaciones?

A menudo nos preguntan las diferencias entre una tasación ECO y una valoración RICS.

Tasación y Valoración son palabras con el mismo significado, pero en el mundo inmobiliario es ya una convención distinguirlas para diferenciar las normativas de valoración que se aplican en cada caso, los colectivos y profesionales que las realizan y las finalidades para las que se solicitan.

 

¿Qué son las Sociedades de tasación? ¿Y los valoradores RICS?

Las Sociedades de tasación son entidades, homologadas y supervisadas por el Banco de España, especializadas en la valoración de bienes inmuebles exigida por la normativa hipotecaria aplicable a las entidades de crédito.

Los profesionales, que deben colaborar con Sociedades de Tasación homologadas, tienen que tener cualificación específica según el objeto de la valoración (arquitectos, ingenieros, etc…).

Las tasaciones siguen las directrices de la orden ministerial vigente, la ECO 805/2003 y sucesivas, estando reguladas en cuanto a criterios y metodología para determinadas finalidades, estableciendo un ámbito de actuación en el cual la tasación es obligatoria. El valor más significativo para esta normativa es el valor hipotecario.

RICS o la Royal Institution of Chartered Surveyors es una asociación internacional de profesionales del sector inmobiliario entre cuyas labores, de 160 posibles especialidades pertenecientes a 20 facultades, está la valoración inmobiliaria.

Los valoradores RICS deben tener una experiencia específica según el activo a valorar y superar unas pruebas de acceso a la entidad. Pueden trabajar en entidades registradas por RICS o de manera individual, pero deben siempre ser valoradores registrados y renovar su registro de manera anual, así como cumplir una formación mínima obligatoria cada año.

Las valoraciones se realizan según las directrices de la IVS (International Valuation Standards) incorporadas en las directrices de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) recogida en el Red Book. La principal base de valoración es el Valor de Mercado, aunque existen varias bases de valor adicionales como Valor Razonable, Valor de Inversión, etc.

Equipos coordinados, el valor añadido de CBRE

En el sector hotelero donde de manera habitual los actores nacionales e internacionales requieren servicios de tasación y valoración, los equipos RICS y ECO de CBRE trabajan en cada instrucción de manera conjunta y coordinada, evitando cualquier disparidad en los valores, fuera de las diferencias lógicas impuestas por cada normativa.

 

Autoras del artículo:

Cristina EguiliorDirectora Comercial tasaciones CBRE España 

Blanca Martín – Director of Hotel Valuation & Advisory Services CBRE España