Tasar un negocio no resulta fácil: confía siempre en profesionales

¿Cuándo es necesario tasar un hotel?

Antes o después, puedes necesitar tasar un negocio. Hoy en día, es habitual en los hoteles y alojamientos vacacionales. ¡Entérate de las claves al respecto!

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Cuándo y cómo tasar un negocio hotelero

La particular naturaleza de los hoteles hace que el valor de sus activos dependa en gran medida de su actividad. La recuperación turística ha llegado tras la pandemia de covid-19. Por ello, son tiempos de financiaciones, obras de acondicionamiento, solicitudes de crédito, fusiones y ampliaciones de capital.

En todos estos casos, es necesario realizar tasaciones de hoteles. Dado que son inmuebles vinculados a una explotación económica, el proceso es más complejo que el habitual. Lo más fiable es combinar dos criterios:

  • Tasación ECO: Se sustenta en el valor de mercado y el coste de reposición.
  • Tasación RICS: La Royal Institution of Chartered Surveyors reúne a profesionales del sector inmobiliario internacional. Sus miembros cuentan con conocimientos y experiencia específica en esta clase de valoraciones.

¿Cuál es el valor añadido de hacer una tasación de un hotel con CBRE?

Tasar inmuebles ligados a explotación económica, como es el caso de las tipologías hoteleras (hoteles de cualquier categoría, hostels, apartamentos turísticos, etc.), requiere ir un paso más allá de la tasación convencional (de activos residenciales y terciarios fundamentalmente).

El sector hotelero es complejo y requiere de un conocimiento profundo de su funcionamiento al tratarse de un negocio. Se necesitan expertos en este mercado, con conocimiento de la oferta y demanda hotelera, los modelos de explotación, la operativa, la competencia o la inversión.

En la tasación ECO de un hotel se calculan dos valores: el valor de mercado (referido a la explotación económica del inmueble) y el coste de reposición (valor del suelo + valor de lo construido + los gastos necesarios para realizar la construcción).

  • El coste de reposición requiere de conocimientos específicos de construcción, urbanismo, normativas locales y sectoriales, documentación legal exigida, etc.
  • El valor de mercado exige la correcta aplicación de las metodologías adecuadas en cada caso (descuento de flujos de caja, comparación, valor residual).

Entendiendo que a las empresas de tasación se les supone la posesión de los conocimientos y habilidades anteriormente descritos, CBRE aporta como valor añadido su departamento específico de hoteles que da los más amplios servicios a sus clientes (asesoramiento en inversión hotelera, búsqueda de operador, consultoría estratégica, búsqueda de financiación, asset management, valoración internacional) y que contribuye con su experiencia a dotar de fiabilidad y rigor los valores de las tasaciones de hoteles

 

¿Para quién?

Un propietario que necesita un préstamo hipotecario o quiere vender un inmueble, un inquilino, gestor o franquiciado para renegociar un contrato, un comprador dispuesto a invertir en el sector, una entidad financiera para el seguimiento de sus préstamos o sus adjudicados son los principales demandantes de los trabajos de tasación y valoración hotelera.

 

¿Quién realiza las tasaciones?

A menudo nos preguntan las diferencias entre una tasación ECO y una valoración RICS.

Tasación y Valoración son palabras con el mismo significado, pero en el mundo inmobiliario es ya una convención distinguirlas para diferenciar las normativas de valoración que se aplican en cada caso, los colectivos y profesionales que las realizan y las finalidades para las que se solicitan.

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¿Qué son las Sociedades de tasación? ¿Y los valoradores RICS?

Las Sociedades de tasación son entidades, homologadas y supervisadas por el Banco de España, especializadas en la valoración de bienes inmuebles exigida por la normativa hipotecaria aplicable a las entidades de crédito.

Los profesionales, que deben colaborar con Sociedades de Tasación homologadas, tienen que tener cualificación específica según el objeto de la valoración (arquitectos, ingenieros, etc…).

Las tasaciones siguen las directrices de la orden ministerial vigente, la ECO 805/2003 y sucesivas, estando reguladas en cuanto a criterios y metodología para determinadas finalidades, estableciendo un ámbito de actuación en el cual la tasación es obligatoria. El valor más significativo para esta normativa es el valor hipotecario.

RICS o la Royal Institution of Chartered Surveyors es una asociación internacional de profesionales del sector inmobiliario entre cuyas labores, de 160 posibles especialidades pertenecientes a 20 facultades, está la valoración inmobiliaria.

Los valoradores RICS deben tener una experiencia específica según el activo a valorar y superar unas pruebas de acceso a la entidad. Pueden trabajar en entidades registradas por RICS o de manera individual, pero deben siempre ser valoradores registrados y renovar su registro de manera anual, así como cumplir una formación mínima obligatoria cada año.

Las valoraciones se realizan según las directrices de la IVS (International Valuation Standards) incorporadas en las directrices de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) recogida en el Red Book. La principal base de valoración es el Valor de Mercado, aunque existen varias bases de valor adicionales como Valor Razonable, Valor de Inversión, etc.

Equipos coordinados, el valor añadido de CBRE

En el sector hotelero donde de manera habitual los actores nacionales e internacionales requieren servicios de tasación y valoración, los equipos RICS y ECO de CBRE trabajan en cada instrucción de manera conjunta y coordinada, evitando cualquier disparidad en los valores, fuera de las diferencias lógicas impuestas por cada normativa.

¿Tienes que tasar un negocio?

Además de los establecimientos hoteleros, no es extraño preguntarse cómo tasar un negocio. Sin duda, es un proceso que no resulta sencillo.

En cierto modo, podríamos decir que un negocio o empresa vale lo que el comprador está dispuesto a pagar. Pero, no te engañes, siempre hace su oferta en función de unos cálculos bien determinados.

Existen diferentes métodos de tasación de negocios, incluso pueden combinarse para ganar precisión:

  • Comparativas recientes: Se basa en las últimas transacciones realizadas.
  • Múltiples sectoriales: Sobre todo, se apoya en los beneficios o la facturación.
  • Beneficios futuros: Considera prospecciones sobre el porvenir según el plan de negocio.

Autoras del artículo:

Cristina EguiliorDirectora Comercial tasaciones CBRE España 

Blanca Martín – Director of Hotel Valuation & Advisory Services CBRE España 


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