Ley de Propiedad Horizontal Actualizada 2023

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

En este artículo se establecen las obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes (generales o privativos) de cualquiera de los propietarios.

b) Mantener en buen estado su propio piso o local e instalaciones privativas.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir todas las acciones requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir acorde a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales.

Si se adquiere un local o vivienda en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios sostener los gastos generales de los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Aquella persona que se disponga a vender o transmitir el piso o local debe declarar que está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o indicar aquellos que debe.

f) Se tiene que contribuir acorde a la cuota de participación al fondo de reserva de la comunidad de propietarios para obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

El fondo de reserva nunca podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Este fondo se puede utilizar para contratar un seguro que cubra los daños o un contrato de mantenimiento permanente.

g) Debes responder ante los titulares del inmueble de las infracciones y daños cometidos en el uso y relaciones con los propietarios.

h) La obligación de comunicar cualquier tipo de citación o notificación relativa a la comunidad al secretario a través de un medio que permita tener constancia de la recepción de la notificación. Para citaciones o comunicaciones al propietario se enviarán al domicilio del mismo. Una vez intentada una citación o notificación se podrá comunicar a través del tablón de anuncios de la comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado para este tipo de comunicaciones indicando la fecha y los motivos por los que se utiliza esta forma de comunicación, siempre firmada el secretario de la comunidad y aprobado por el presidente bueno del presidente.

i) El Deber de comunicar a al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Si alguien incumple esta obligación seguirá siendo el responsable de las deudas con la comunidad. Esto ocurrirá siempre y cuando cualquier miembro del los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 tenga constancia de este cambio de titularidad o si aquella transmisión de titularidad es muy clara.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se considerarán como gastos generales aquellos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que sin haber utilizado un servicio común se exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

En este artículo se regula todo lo relacionado con el sostenimiento y conservación del inmueble.

1. A continuación se indican todas aquellas actuaciones obligatorias sin necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios:

a) Trabajos y obras necesarias para mantenimiento y conservación del inmueble, para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad y aquellas impuestas por la Administración para cumplir el deber legal de conservación.

b) Obras necesarias para garantizarla accesibilidad universal y las solicitadas por propietarios que en su vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años siempre el que el importe repercutido anualmente (descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no sea mayor que doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

c) Permitir ocupar las zonas comunes durante el tiempo que duren las obras expuestas en las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división o aumento de pisos o locales y sus anejos cuando estas reformas se hagan a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

En todas estas actuaciones obligatorias los propietarios deberán pagar el coste correspondiente de la derrama y aquellos que se opongan o retrasen el pago injustificadamente responderán a posibles sanciones.

Por otro lado, siempre requerirán autorización administrativa para la modificación del los elementos complejo inmobiliario indicados en artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos. También cuando 3/5 partes de los propietarios (siendo 375 partes de la cuota de participación), solicite la división o aumento de los pisos o elementos comunes, construcción de nuevas plantas, alteraciones de la estructura (incluido el cerramiento de las terrazas y modificaciones para mejorar la eficiencia energética).

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

Se deroga por la disposición derogatoria única.1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Ref. BOE-A-2013-6938.

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

El presidente y los vicepresidentes son nombrados de entre los propietarios mediante votación, turnos rotatorios anuales o sorteo. Siempre se debe aceptar el nombramiento; en caso de no poder se debe solicitar a un juez la imposibilidad de ejercer el cargo por razones justificadas (durante un mes desde el comienzo del cargo). El presidente será el representante legal de la comunidad y los vicepresidentes deben apoyar y sustituir al presidente en situaciones de ausencias o imposibilidades.

El presidente también podrá ejercer las funciones del secretario y del administrador salvo que en la junta o los estatutos se apruebe que estos cargos deben ser independientes al presidente( sea una única persona o varias ya sean propietarios o profesionales reconocidos).

Si la comunidad no tiene más de 4 propietarios estos pueden acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si está indicado en los estatutos.

La Junta de propietarios tiene que nombrar y remover a las personas de los cargos del artículo anterior, aprobar el plan de gastos, presupuestos y ejecución de obras de la comunidad, aprobar o cambiar los estatutos y normas y decidir en todos los asuntos de interés para la comunidad.

En las juntas de propietarios participará un propietario o representante del mismo con un voto para las decisiones. Si existen viviendas o locales con más de un propietario estos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas. Si el piso o local está alquilado el responsable del voto y la asistencia es del propietario, que salvo que este indique lo contrario, será representado por la persona alquilada.

Si un propietario no está al corriente de pagos (siempre que no este en un proceso judicial de impugnación del pago), podrá asistir y participar en las juntas pero no tendrá derecho a votar en las decisiones.

La Junta de propietarios se tiene que reunir al menos una vez al año para aprobar los presupuestos. Esta convocatoria la realiza el presidente(u otros órganos) con al menos 6 días de antelación en la que se indican los puntos a tratar y se aceptan peticiones por parte de los demás propietarios.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La comunidad no puede repercutir el coste instalaciones de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, instalación de sistemas comunes o privativos para el aprovechamiento de energías renovables o infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (las nuevas estructuras se considerarán elemento común).

2. Se tiene que tener la mayoría de votos a favor cuando se quieran realizar obras de accesibilidad sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b). La comunidad estará obligada al pago de las mismas.

3. Es necesario el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios para aprobar o cancelar servicios de portería, conserjería, vigilancia, etc., supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Al no ser de que 3/5 partes del total voten a favor de la obra (cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades), en ese caso los propietarios que no votaron a favor no estará obligado ni se modificará su cuota, al no ser de que decida utilizar las ventajas que se generen con la obra (ya que debería abonar gastos y mantenimiento).

5. Se podrá instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio (en la plaza del interesado). Únicamente se deberá avisar previamente a la comunidad y el coste y consumo de la electricidad son asumidos por el interesado.

6. Se necesita el total de votos a favor de los propietarios para aprobar acuerdos que no estén regulados en este artículo y que impliquen la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

8. Aquellos propietarios que no hayan podido ejercer su voto para un acuerdo o para casos donde la reforma sea de uso privativo, se contabilizarán los votos como a favor. Una vez que se les comunique estos propietarios podrían cambiar su voto.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble las asumirá el propietario del piso actual del momento en el que se exige pagar la derrama.

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

¿Cuándo pueden ser impugnables ante los tribunales los acuerdos de la Junta de propietarios?

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Los propietarios que pueden solicitar la impugnación de estos acuerdos son aquellos que hayan salvado su voto en la Junta, los que se hayan ausentado o aquellos a los que se les haya prohibido de forma ilegítima su derecho a voto siempre y cuando estos propietarios estén al corriente de pago de la totalidad de las deudas.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.