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Todo lo que necesitas saber sobre contratos de alquiler

España no ha sido tradicionalmente un país de alquileres sino más bien de propietarios. Sin embargo, en los últimos años, en especial a partir de la crisis económica de 2007, la tendencia ha comenzado a invertirse. El número de contratos de alquiler subía mientras que el número de propietarios de vivienda descendía, una tendencia que parece lejos de tocar techo. Esto ha provocado la alteración del mercado inmobiliario, así como de la legislación sobre alquileres, todo para logar la adaptación a una realidad que ha sufrido una alteración sustancial en muy poco tiempo.

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Qué es un contrato de alquiler

El contrato de alquiler, también conocido como contrato de arrendamiento, es un contrato entre dos partes por el que una de ellas, el arrendador, transfiere temporalmente el uso de un inmueble a la otra, el arrendatario, a cambio de un precio pactado entre ambos. Este precio puede realizarse en un solo pago o, lo que suele ser práctica más habitual, en pagos periódicos, normalmente de forma mensual.

El contrato de alquiler es un contrato privado entre dos partes, pero eso no quiere decir que no esté sujeto a una normativa concreta para regularlo y evitar abusos por cualquiera de esas dos partes. Los contratos de alquiler se regulan en España a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ley de carácter Estatal.

La Ley de Arrendamientos Urbanos que regula los contratos de alquiler ha sufrido 4 reformas significativas desde su creación en 1964, la última de ellas llevada acabo en marzo de este mismo año por el Gobierno socialista presidido por Pedro Sánchez, en respuesta a los problemas relacionados con los contratos de alquiler que se viven actualmente.

Ley de Arrendamientos Urbanos, última reforma

El Boletín Oficial del Estado publicó el pasado 5 de marzo el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las principales modificaciones que se realizaron con respecto a la anterior legislación fueron:

  • Duración de los contratos. Antes de este último Real Decreto, la duración mínima de un contrato de alquiler era de tres años, con una prórroga tácita de uno. Esto quiere decir que, si pasados los tres años ninguna de las dos partes mostraba su voluntad de finalizar la relación, el contrato se ampliaba automáticamente un año más. Ambos plazos se han ampliado con la reforma. La duración mínima del contrato de alquiler pasa de 3 a 5 años y la prórroga tácita de uno a tres.
  • Limitar las garantías. La nueva norma limita las garantías que puede pedir el arrendador a tres meses de fianza, el que está establecido por ley y dos adicionales como “garantía extra”. Hasta este Real Decreto, el arrendador podía pedir los meses de fianza que considerara.
  • Limitar las subidas de alquiler. Los nuevos contratos subirán su precio lo que fije el IPC y nunca podrá ser más. Esta medida solo afecta a los contratos que se firmen post Real Decreto, aunque se contempla que si, ambas partes están de acuerdo, puedan adoptarla también contratos anteriormente firmados.
  • Desahucios. Cuando un arrendatario no paga la renta, el arrendador puede presentarse en el juzgado para pedir su desahucio. Lo que cambia con la nueva ley es el proceso que sigue a esa denuncia, que incluye un informe de vulnerabilidad del inquilino y la paralización de el desahucio durante un mes para buscarle un lugar donde alojarse, si se estableciera que está en esa situación de vulnerabilidad.
  • Comunicación de finalización. Aumenta el tiempo con el que hay que comunicar, cuando se acerca la finalización del contrato o de la prórroga, que no se desea ampliar la relación contractual. El propietario deberá comunicarlo con 4 meses de antelación, mientras que si es el inquilino el que desea abandonar la vivienda, deberá avisar con dos meses.

Todas estas modificaciones solo afectan a los contratos que se realizaron a partir del día siguiente de la publicación del Decreto Ley en el BOE, es decir, a partir del 6 de marzo de 2019. No se incluyeron cláusulas de retroactividad para que afectara a contratos anteriores ya que esto presentaría problemas jurídicos.

Ley de Arrendamientos Urbanos, una pequeña historia

La Ley de Arrendamientos Urbanos como tal data de 1964. Fue un texto refundido de normas anteriores que era sorprendentemente proteccionista para con el inquilino. Esa Ley contemplaba la prórroga forzosa del contrato de alquiler durante toda la vida del inquilino y que a su muerte este contrato se subrogara a su mujer o sus hijos. Además, la renta solo podía subir en relación al IPC. A pesar de estas ventajas para el inquilino, los contratos de alquiler tenían un número residual.

Primera reforma de la LAU: el Decreto Boyer

Miguel Boyer, primer Ministro de Economía del Gobierno socialista de Felipe González, incluyó en el Real Decreto Ley 2/1985 la eliminación de la prórroga forzosa del contrato de alquiler. A partir de ese momento, la duración del contrato se establecería en base a un acuerdo entre arrendador y arrendatario. A pesar del cambio de escenario significativo, los contratos de alquiler siguieron siendo minoritarios.

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

El establecimiento de la duración del contrato de alquiler según el acuerdo entre arrendador y arrendatario provocó inestabilidad en el mercado, ya que comenzaron a proliferar contratos de muy escasa duración y de precios desorbitados para compensar la inexistencia de la prórroga obligatoria. Así que se volvió a intervenir, estableciendo una duración mínima del contrato de alquiler de 5 años, pudiéndose ampliar 3 años más. Esta ley tampoco consiguió la dinamización del mercado de alquiler.

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013

Fue la Ley vigente hasta la última reforma del pasado marzo, que intentó aplicar recetas similares a las anteriores. La duración mínima del contrato de alquiler se bajó de 5 a 3 años, siendo la prórroga de 1. El problema es que el escenario en España dio un giro de 180º con la crisis económica, y la demanda de alquiler se ha multiplicado. Esto ha provocado que en los últimos años se produzca un auténtico boom en la demanda del alquiler, un boom que la oferta de pisos en alquiler no puede satisfacer, lo que ha llevado a un aumento sustancial de los precios.

El boom de los contratos de alquiler

La crisis económica de 2007 cambió radicalmente el mapa inmobiliario en España. Lo que históricamente fue un país de propietarios comenzó a cambiar. En 2006 solo el 7,7% del parque residencial en nuestro país era de alquiler, diez años después ese porcentaje se multiplicó por tres según datos de Eurostat, que situaban en 2016 el parque residencial de alquiler en un 22,7%, acercándonos a la media europea que se sitúa en torno al 30%.

La crisis económica fue el factor principal en este boom de la demanda de contratos de alquiler. El aumento del paro y de la precariedad laboral dificultó el acceso a la compra de vivienda. Los bancos, que habían concedido hipotecas que acabarían siendo papel mojado con mucha ligereza, comenzaron a endurecer las concesiones. La ola de desahucios que se vivió, con familias no solo desalojadas de sus casas si no manteniendo además su deuda hipotecaria, provocó que la compra de un piso pasara a verse de como una inversión segura a un peligro, por la posibilidad real de una larga temporada de desempleo que casaba mal con el pago mensual de una deuda durante décadas.

Esto provocó que los contratos de alquiler, que históricamente se había considerado en nuestro país “tirar el dinero”, comenzaran a verse como una opción de acceso a la vivienda más adaptable a una situación laboral que podía cambiar de un día para otro y más económica, debido al aumento de las exigencias por parte de los bancos en cuanto a las concesiones hipotecarias. El aumento de la demanda de alquileres fue tan alto y repentino que el mercado no podía satisfacerlo. Y a alta demanda y escasa oferta, aumento de precios.

El boom de los precios de los contratos de alquiler

Esta situación de boom de la demanda de contratos de alquiler ha provocado que sus precios se multipliquen. Entre 2013 y 2018, los precios de alquiler en España subieron un 18,6%, un porcentaje que en ciudades como Barcelona y Madrid ha llegado al 47,7% y 38% respectivamente. Esto se ha convertido en una nueva dificultad para el acceso a la vivienda, ya que los sueldos no han subido acorde a los contratos de alquiler. Por poner un ejemplo concreto, en 2017 los precios de los contratos de alquiler subieron un 9,8% mientras que los salarios lo hicieron un 0,1%. Esto ha provocado que España se convierta en el país de la OCDE en el que el alquiler de la vivienda se lleva el mayor porcentaje del sueldo.

¿Cuáles son los motivos? El principal de ellos, la absoluta dejación de unos y otros Gobiernos, que en tema de alquiler nunca han tomado medidas que vayan más allá de parches. Especialmente sangrantes han sido las, inexistentes, políticas en vivienda pública, que han dejado el alquiler en España en manos del mercado. Las propias administraciones han colaborado a esta situación, cediendo vivienda pública para la venta a fondos buitre. La dejación ha sido tal que en nuestro país no existe tan si quiera un índice de precios de alquiler, siendo los “encargados” de proporcionar estos datos los grandes portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.

Por si los factores anteriores no fueran suficientes para presentar un mercado inmobiliario complicado, en los últimos años ha aparecido un factor más de desequilibrio: la proliferación de alquileres vacacionales.

La incidencia de los alquileres vacacionales en los precios de los contratos de alquiler

En un escenario en el que hay más demanda de contratos de alquiler que pisos disponibles para ser alquilados, otro factor de desequilibrio ha sido la proliferación de pisos vacacionales a través de plataformas como AirBnb, que nacieron como proyectos de economía colaborativa en los que la gente cedía su sofá a turistas que no podían permitirse un hotel y se convirtieron en portales de alquiler vacacional. Muchos propietarios no se han resistido a las ventajas que ofrece el alquiler vacacional sobre el permanente: rendimiento económico similar, incluso superior en épocas veraniegas, y la posibilidad de disponer de la vivienda de manera inmediata de necesitarlo.

La demanda de pisos de alquiler vacacional se ha disparado desde la aparición de AirBnb, lo que ha afectado no solo al sector turístico, siendo los hoteles las principales víctimas, si no a los alquileres de pisos, que han visto reducida aún más su ya escasa oferta. Esto ha puesto en alerta a los Gobiernos, tanto al central como a los Municipales. Con el Decreto Ley del pasado marzo, el Gobierno central ha modificado el régimen de propiedad horizontal para que una comunidad de vecinos necesite menos votos (tres quintos) para tumbar limitar o condicionar el ejercicio de este tipo de pisos. Además, se ha dado a las comunidades la potestad de cargar a los pisos turísticos con hasta el 20% de los gastos comunitarios.

Por su parte, los consistorios municipales también han tomado cartas en el asunto. Ciudades como Madrid y Barcelona tratado de limitar el número de estos apartamentos turísticos endureciendo las condiciones para que una vivienda pueda ejercer como tal. En el caso de la Capital, se exige, entre otras cosas, que el piso turístico cuente con un acceso propio e independiente al del resto de vecinos.

Estas medidas tanto de gobiernos centrales como de municipales y autonómicos tienen como doble objetivo evitar la turistificación de las ciudades, que tienen como resultado la expulsión de los vecinos, y la ampliación del mercado de alquiler, aumentar la oferta para satisfacer la demanda y detener la inflación de precios.

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