La tasación de los crecientes mercados alternativos
Durante los últimos seis o siete años se ha ido incrementando de modo paulatino el interés en la inversión de los mercados alternativos. En un primer momento, vino motivada por la necesidad de colocación de capital y la dificultad de encontrar productos inmobiliarios más tradicionales (oficinas, retail…) que experimentaron una fuerte presión en sus rentabilidades.
De este modo, se inició la inversión en estos mercados en España, inversión que ya se daba en otros mercados europeos más avanzados desde el punto de vista de inversión inmobiliaria.
Con el paso del tiempo, estos sectores han ido ganando peso en la inversión inmobiliaria, de manera que podemos afirmar que se han consolidado como sectores para la inversión inmobiliaria y que cada vez tienen menos de alternativos y reclaman una posición más acorde a su nuevo estatus de madurez y seguridad.
Evolución del sector inmobiliario
La evolución experimentada durante los últimos años en el interés inversor en estos sectores, se ha centrado principalmente en los activos ligados, por un lado, al sector sanitario (principalmente residencias de la tercera edad y en menos medida en hospitales) y, por otro, al sector de la educación (destacando la inversión en residencias de estudiantes y, en menor medida, en colegios y universidades). De este modo, se ha replanteado su posicionamiento en el mundo inmobiliario, ganándose el privilegio de dejar de ser considerados alternativos y pasar a ser activos core en cualquier cartera inmobiliaria.
Este hecho se vio reforzado por la pandemia de dimensiones mundiales vivida desde 2020, ya que es lógico que tanto el mundo de la salud como el mundo de la educación hayan adquirido una gran relevancia en la economía en general (todo lo relacionado con la salud y, en concreto, con el cuidado y la atención a los mayores por un lado y lo relacionado con las soluciones habitacionales de los estudiantes que proporcionan un servicio de alojamiento y manutención en su etapa de formación, sobre todo universitaria, por otro).
Como se observa, este tipo de activos ofrecen algo tan fundamental como son las soluciones habitacionales que nos acompañan a lo largo de nuestra vida; así, a las residencias de estudiantes y de la tercera edad podemos añadir otros conceptos inmobiliarios englobados en lo que podemos denominar Smart Living y que incluyen productos inmobiliarios como el coliving, senior living… que están empezando a adquirir relevancia en el universo de inversión inmobiliaria alternativa y que serán también protagonistas en el corto plazo (lógicamente estas inversiones se complementarán con las inversiones tradicionales del mundo inmobiliario que también ofrecen soluciones habitacionales como el residencial en alquiler y dentro de este segmento, el BTR (Built to Rent).
Por tanto, estos sectores corren paralelos a una demanda creciente derivada de la propia organización social y de ahí el interés, cada vez mayor, por parte de los inversores. La consecuencia inmediata de este interés por los inversores es la presión en el valor que han experimentado estos activos durante los últimos años (este incremento del valor se ha visto reflejado en la disminución de la rentabilidad exigida a los mismos por los inversores ya que si bien es cierto que la operativa de estos activos ha mejorado en los últimos años, entre otras cosas por la expansión de los operadores nacionales más profesionalizados y la irrupción en el mercado nacional de operadores internacionales, esta mejora en la operativa no explica todo el incremento experimentado en el valor).
En este contexto, durante los últimos años, desde CBRE Valuation & Advisory Services hemos ido incrementando los trabajos de tasación asociados a este tipo de activos para los principales inversores que participan activamente en estos mercados.
Para la finalidad de financiación, artículo 2.a) de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003, se ha de calcular el valor hipotecario (1). Para este tipo de activos, al ser considerados inmuebles ligados a una actividad económica, se ha de aplicar el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) por lo que para su valoración, se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble (estos flujos serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación corregidas por la localización o las características particulares del inmueble).
Retos del mercado de la tasación
En nuestra amplia experiencia, estos trabajos de tasación se enfrentan a dos retos fundamentales:
a) Falta de información de mercado (medias), falta de comparables y poca transparencia del mercado. Si bien es cierto el interés inversor y el incremento de operaciones en estos sectores como antes se ha comentado, no existe todavía a nivel nacional un número relevante de comparables (como existen en los mercados inmobiliarios tradicionales).
b) Falta de histórico en la operativa de muchos de estos activos ya que la gran mayoría de los que tenemos que tasar son nuevos proyectos que se adecuan a las especificaciones requeridas por la demanda actual tanto en residencias de la tercera edad como en residencias de estudiantes (PBSA, Purpose Built Student Accommodation). En este punto, la normativa de las tasaciones establece que en el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios (en el caso de que la finalidad de la valoración sea hipotecaria, estas cuantías se reducirán al menos en un 10 por 100).
En este punto, debemos destacar que desde CBRE Valuation & Advisory Services, además de las tasaciones bajo normativa de la orden ECO antes mencionada, también llevamos a cabo la valoración de estos activos bajo Estándares Globales de Valoración RICS (Estándares Profesionales “Libro Rojo”) para la estimación del valor de mercado (2) que difiere del valor hipotecario antes definido pero que nos permite tener un mayor conocimiento del mercado a nivel nacional e internacional por el volumen de activos valorados y solventar las limitaciones antes mencionadas y poder ofrecer a nuestros clientes un valor hipotecario acorde a la realidad del activo.
(1) Valor Hipotecario: valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluirán los elementos especulativos.
(2) Valor de Mercado: cuantía estimada por la que un bien o deuda podría intercambiarse en la fecha de la valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras la comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.
Autor del artículo: Daniel Zubillaga
Director Nacional de Consultoría CBRE VAS
