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El valor catastral y los criterios para definirlo

¿Qué es un valor catastral? ¿Quién lo fija?

El valor catastral es un valor administrativo que fija la Dirección General del Catastro en base a los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores de cada municipio.

Está integrado por dos conceptos: el valor del suelo y el valor de la construcción.

¿Para qué sirve?

Entre otras funciones, el valor catastral es la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles.

¿Es el valor catastral un valor de mercado?

El valor de mercado es la foto del valor de un inmueble en un momento determinado. El valor catastral, según lo comentado anteriormente, es un valor administrativo que no se modifica en tiempo real, (en algún caso pasan varios años hasta que se revisa) lo que impide que esté actualizado según mercado en cada momento.

Con carácter general los valores catastrales no deben superar el valor de mercado y suelen fijarse con un coeficiente del 0,5 de dicho valor.

Los valores catastrales, como los de mercado, son calculados en base a las superficies, usos, antigüedad, estado de conservación, grado de urbanización, etc. de los inmuebles. Pero Catastro no siempre tiene actualizados estos datos.

¿Y si no estamos de acuerdo?

Podemos no estar de acuerdo en el valor catastral per se, entendiendo que el valor no es acorde a la realidad del mercado, o podemos discrepar de los parámetros en los que se basa, superficies, usos, antigüedad, situación urbanística, etc., que consideramos erróneos.

En el primero de los casos, es posible que la ponencia de valores esté obsoleta o el valor de nuestro inmueble en concreto sea incorrecto. Esto, por ejemplo, ha ocurrido en las distintas crisis económicas, en las que los valores de los inmuebles se han resentido y los valores catastrales no lo han reflejado.

En el segundo caso, cuando los datos con los que se calcula un valor son erróneos, éste puede verse afectado de manera significativa. El valor asignado a un uso de oficina no es el mismo que se aplica a un uso industrial, residencial o al que tendría un garaje o un trastero. Un terreno pasa por distintas fases de gestión y en cada fase su valor varía. La superficie de nuestra vivienda puede haber sido ampliada, hemos podido hacer obras de mejora. Un edificio puede tener distintos usos en su interior y no sería adecuado que se diera un valor al conjunto, si no a cada uso individualizado.

Lo explicado anteriormente nos permite recurrir tanto la ponencia de valores y/o la notificación individualizada como subsanar errores en la caracterización del bien.