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Cada tipología inmobiliaria, tiene sus características específicas que establecen y condicionan el modo de afrontar el cálculo de su valor. En el caso de los inmuebles en explotación, su valor está estrechamente vinculado a su capacidad de generar rentas. Por ello, la tasación debe considerar no solo aspectos físicos, sino también económicos y funcionales:
Localización
La ubicación es uno de los factores más determinantes en la valoración de un inmueble en explotación. Se analiza el entorno urbano, la accesibilidad, la visibilidad, la proximidad a zonas estratégicas, infraestructuras y servicios, así como el atractivo de la zona para el tipo de actividad que se desarrolla.
Explotación a la que se destina
El tipo de actividad económica que se desarrolla en el inmueble (hotelera, residencial temporal, hospitalario, fabril, etc.) influye directamente en su valor. Algunas explotaciones requieren características técnicas específicas, licencias concretas o configuraciones funcionales que afectan a su rentabilidad y viabilidad. Adicionalmente cada una de ellas tiene una estructura de ingresos y gastos y asume un riesgo diferente, factores fundamentales a considerar.
Capacidad de producir rentas propias y del sector (ratios medios)
Se evalúa la capacidad del inmueble para generar ingresos y producir gastos mediante la explotación que se desarrolla, el arrendamiento u otras formas de explotación económica. Se consideran las cuentas de explotación, contratos vigentes, rentas netas actuales que genera, duración de la explotación, y se comparan con las ratios medias del sector. Este análisis permite estimar la rentabilidad esperada y ajustar el valor en función del riesgo.
Características físicas que influyan o puedan influir en la explotación económica
Incluye aspectos como la configuración y funcionalidad de sus espacios, la superficie útil, distribución, accesos, instalaciones técnicas, antigüedad y estado de conservación, eficiencia energética y sostenibilidad, y cualquier elemento que afecte la funcionalidad y eficiencia del inmueble para su uso productivo.
Perspectivas económicas del sector que corresponda a la explotación
Se analiza el contexto económico del sector al que pertenece la explotación: evolución de la demanda, precios, competencia, normativa aplicable, y previsiones de crecimiento o contracción. Este análisis permite ajustar el valor en función de la viabilidad futura del negocio. Las ratios sectoriales son fundamentales se disponga no de la información contable de la explotación.
La metodología empleada para la tasación de un local comercial dependerá de sus características o variables.
Comparación
Basado en el principio de sustitución, según el cual, el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
Para utilizar este método será necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables. Si procedemos a aplicar el método de comparación para valorar, necesitaremos conocer ofertas y, sobre todo, transacciones reales de activos semejantes. Se ajustan los valores según diferencias en ubicación, tamaño, estado, rentabilidad y otros factores relevantes.
Método de actualización de Rentas/DCF
Emplea procesos que consideran el valor actual de los beneficios futuros de renta anticipados. Para aplicar este método es necesario estudiar la capacidad real y potencial de generar rentas.
Si utilizamos descuento de flujos de caja serán de aplicación las ratios medias del sector, los de la propia explotación y, en su caso, los datos ciertos de alquileres (contratos en vigor contrastados y apoyados por información de mercado) para lo cual se plantearán las cuestiones pertinentes.
Nuestro equipo de especialistas se hace estas y otras preguntas como cuál es la vida restante de la explotación y que riesgo tiene la generación cierta de rentas durante dicha vida. Estas cuestiones serán clave para acertar en los valores de esta compleja tipología inmobiliaria.
Método del coste. Reemplazamiento
Para obtener el valor del inmueble mediante esta metodología se calcula el coste de construcción de un inmueble equivalente, incluidos los gastos necesarios para edificar, se descuenta la depreciación por antigüedad, estado de conservación o incluso por pérdida de funcionalidad, y se suma el valor del terreno.
Empresa homologada por el Banco de España e inscrita en el registro especial de sociedades de tasación con el número 4630, dispone de expertos en cada tipología inmobiliaria, en normativas urbanísticas y sectoriales, en cada mercado local o global, que reportan tasaciones fiables generando confianza en particulares, empresas y financiadores.
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