Alquileres de Renta Antigua. Todo lo que necesitas saber
- ¿Qué son los alquileres de renta antigua?
- Denegación de prorroga sobre contratos de alquiler de renta antigua
- Duración de los contratos de alquiler de renta antigua
- Leyes de Arrendamiento
- Ley Urbana de Arrendamiento de 1964
- Decreto Boyer
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
- Ley Urbana de Arrendamiento de 1964
- Ley 19/2009
- Ley 4/2013
- Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre
Los alquileres de renta antigua son un rescoldo de políticas sociales que vienen de los años 50 y que por aquel tiempo fueron creados para hacer más accesible la vivienda para personas con posibilidades económicas reducidas.
En CBRE Tasaciones Oficiales, somos expertos en tasar tu inmueble y te resolvemos todas las dudas en temas de ventas o arrendamientos.
¿Qué son los alquileres de renta antigua?
Los alquileres de renta antigua se caracterizan por ser arrendamientos de muy larga duración y que actualmente son consideradas rentas demasiado bajas, lo que se traduce en pocos beneficios para el arrendador al que le supone mayor gasto y poca rentabilidad por el alquiler de su vivienda.
En la actualidad siguen vigentes muchos contratos de alquiler de renta antigua que fueron firmados hace muchos años y que se han ido aplazando en el tiempo hasta el día de hoy siempre en función de lo establecido por la Ley.
Los alquileres de viviendas que son regulados por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 son rentas muy bajas para los tiempos que corren ocasionando más gastos que beneficios a los propietarios. Estos contratos se caracterizan por su régimen de prórroga forzosa de contrato de alquiler . El contrato de alquiler es vitalicio para el inquilino que, si quiere, puede ser heredado por sus familiares más directos y disfrutar de los derechos de los inquilinos de renta antigua. Por tanto, este tipo de contrato de alquiler de renta antigua puede ser utilizado por los hijos de los inquilinos.
El único incremento que se produce por la contratación de estos arrendamientos está ligada a las subidas del IPC.
Denegación de prorroga sobre contratos de alquiler de renta antigua
Para los propietarios de inmuebles que se rigen bajo contratos de alquiler de renta antigua, existen motivos por los que se pueden denegar la prórroga del alquiler.
La Ley de arrendamientos urbanos de 1964 establece un régimen en donde la prórroga de los contratos de alquiler puede ser denegada siempre y cuando se cumpla uno de los siguientes motivos:
- Por necesidades de los propietarios, descendientes o ascendientes que realizan el arrendamiento del inmueble. Un ejemplo de este supuesto es que tanto el propietario como sus ascendientes o descendientes necesiten ocupar el inmueble.
- Cuando se decida el derribo de la finca y que se proyecte edificar una nueva.
- Si la vivienda se encontrara deshabitada durante 6 meses dentro del periodo de 1 año.
- En los casos donde los inquilinos ocupen varias viviendas dentro de una misma población sin ser estrictamente indispensable.
- En caso de que el inquilino tuviera a su disposición otra vivienda de características similares, en el plazo de 6 meses inmediatamente anterior a la presentación de la demanda.
Bajo estos casos es posible no prorrogar un contrato de alquiler de renta antigua, dándolo por terminado.
Contratos de alquiler anteriores a 1985
Se consideran derechos de renta antigua a aquellos derivados de contratos de alquiler anteriores a 1985 y posteriores a 1950. El denominado Decreto Boyer, en vigor desde el 9 de mayo de 1985, terminó con este tipo de contratos tan particulares.
Ciertamente, surgieron en unas circunstancias sociales muy determinadas. Eran muy proteccionistas con los arrendatarios en una época en la que resultaba complicado acceder a otras viviendas.
Derechos de los inquilinos de renta antigua
La principal ventaja para los inquilinos es que el contrato se prolonga indefinidamente mientras vivan. Hasta la Renovación de la LAU de 1994, también eran heredados por sus descendientes. Ahora existen algunas limitaciones, pero pasan a los cónyuges legales siempre que no se hayan producido ya dos subrogaciones consecutivas.
Además, el coste de estos alquileres se mantiene congelado. Quizás has oído que se actualizan con el IPC, lo cual es cierto. Sin embargo, su impacto es mínimo y la realidad refleja que los precios son mucho menores y están fuera de mercado.
El derecho de los inquilinos de renta antigua también tienen ventajas de compra y alquiler completa este conjunto de privilegios. En cuanto al pago de la comunidad, su responsabilidad queda establecida en la redacción del contrato. Asimismo, el arrendador puede repercutir al arrendatario algunas reparaciones necesarias e, incluso, incrementar la renta para siempre por este medio.
En general, el alquiler de renta antigua a hijos se aplica a aquellos que convivieron con el inquilino durante los dos últimos años.
Y concretamente estos son algunos de los derechos que pueden estar disponibles para los hijos de los inquilinos en estos contratos:
- Derecho de subrogación: Si el inquilino fallece, su cónyuge y sus hijos pueden tener derecho a subrogar el contrato de alquiler y continuar viviendo en la propiedad.
- Derecho de sucesión: En caso de fallecimiento del inquilino, los hijos pueden tener derecho a la sucesión del contrato de alquiler, lo que les permitiría continuar viviendo en la propiedad.
- Derecho a la renovación: Los hijos que han estado viviendo en la propiedad junto con el inquilino pueden tener derecho a renovar el contrato de alquiler cuando éste finalice. Sin embargo, la renovación dependerá de las condiciones específicas del contrato y de la ley aplicable en el momento de la renovación.
Duración de los contratos de alquiler de renta antigua
Estos contratos finalizan normalmente cuando fallece el inquilino ya que el contrato se prorroga obligatoriamente en función de la voluntad del arrendatario.
La Ley de arrendamientos urbanos regula la posibilidad de que se realicen subrogaciones y establece lo siguiente:
- Si en el momento de entrar en vigor la ley de 1994 de arrendamientos urbanos ya se hubiesen realizado 2 subrogaciones, no existe la posibilidad de más.
La subrogación puede tener lugar a favor:
- Del cónyuge del arrendatario no separado legalmente de la persona
- De los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a su fallecimiento.
- En el caso de no haber cónyuges o hijos, la subrogación se puede producir a favor de los ascendientes que el arrendatario hubiera tenido a su cargo durante los 3 años anteriores a su fallecimiento.
- El contrato de alquiler por renta antigua se finaliza en el momento del fallecimiento del subrogado. En el caso de que se trate de un descendiente del arrendatario que no tenga una minusvalía mínima del 65%, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o cuando cumpla los 25 años.
- Si se trata de un descendiente del arrendatario, el cuál tenga una minusvalía del 65% o superior, el contrato se extinguirá en el momento del fallecimiento de este.
- Las personas que pretendan subrogarse en el contrato deben comunicar por escrito su propósito al propietario en un pazo que nunca debe superar los 3 meses desde el fallecimiento. Si no se realiza esta comunicación, el contrato de alquiler de renta antigua se finalizará.
Si tienes dudas sobre los contratos de renta antigua y quieres saber cómo se finalizan, te recomendamos que acudas a un abogado especialista.
Leyes de arrendamiento
Ley Urbana de Arrendamiento de 1964
La Ley por la que se están rigiendo los contratos de alquiler de renta antigua, es la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.
Estos alquileres fueron firmados hace más de 20 años y están sujetos a la Ley de 1964 de entonces y siguen vigentes hoy en día. Son rentas congeladas en el tiempo que únicamente se han modificado con las subidas del IPC y que se encuentran sujetas a prórroga forzosa indefinida lo que los convierte en un problema para los propietarios de inmuebles ya que estos alquileres no les genera grandes beneficios para cubrir el resto de los gastos, por lo que no se ve compensado.
Decreto-Boyer
El Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica (aprobada por el Ministro de Economía y Hacienda D. Miguel Boyer Salvador) cambió el régimen de duración de los contratos de alquiler de vivienda e inmuebles al eliminar la prorroga legal o forzosa, lo que ha permitido a los propietarios, liberarse de la prórroga indefinida liberalizando el mercado de los alquileres.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
El 1 de enero de 1995 entró en vigor las nuevas nomas de LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos con los que el Tribunal Supremo flexibilizó la subrogación a los alquileres de renta antigua.
Esta nueva ley de arrendamientos urbanos se puso en vigor el 1 de enero de 1995 y deroga totalmente la LAU de 1964. Entre las novedades que añade están la prórroga obligatoria de los contratos empieza a tener una duración máxima de 5 años obligatorios para el arrendador y potestativos para el inquilino, con una prórroga de 3 años opcionales para ambas partes.
Ley 19/2009
La Ley 19/2009 de 23 de noviembre reforma el artículo 9.3 de la LAU que hace referencia a las excepciones de la prórroga obligatoria del contrato y amplia el número de personas susceptibles de necesidad de vivienda.
Ley 4/2013
Con la entrada en vigor de esta ley de 2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se reduce la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de renta antigua a 3 años, y una prórroga potestativa de 1 año.
Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre
Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modifica el artículo 9 de la Ley de arrendamiento urbano con una interpretación de la duración del contrato más social. Este Real Decreto-ley únicamente ha estado en vigor poco más de 1 mes ya que no obtuvo el apoyo necesario para salir adelante.
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